Среди вечных тем, которые волнуют человечество, тема работы ЖКХ, пожалуй, занимает одно из первых мест, а порою даже первое. Иногда пустяковая на первый взгляд бытовая проблема достает так, что мало не покажется. И тогда мы вспоминаем об управляющей компании и звоним в надежде, что наша проблема решится быстро, качественно и недорого. Насколько оправданны такие ожидания, корр. ИА PrimaMedia беседует с директором ООО "Управляющая компания "Хороший Дом" Юрием Машаровым.
Быть собственником в полном смысле этого слова
— Юрий Владимирович, сфера ЖКХ, в которой вы работаете, остается, пожалуй, самой обсуждаемой темой — и в повседневной жизни, и в СМИ. При этом, как правило, управляющие компании поминаются в связи с какими-то проблемами, возникающими у конкретных жильцов. То есть, когда все хорошо, управляющей компании как бы нет, всё делается как бы "само собой". А вот если что-то случается, "управляйку" тут же требуют к ответу. Почему так, как вы считаете?
— Мне кажется, здесь сказывается отношение даже не столько к управляющим компаниям, сколько вообще к сфере ЖКХ. И сегодня отношение это абсолютно потребительское, причем с разных сторон. Оно абсолютно потребительское и со стороны людей, и со стороны государства. Первое проявляется в том, о чем вы говорили: есть проблемы — есть "управляйка", причем априори "нерадивая", нет проблем — "да она и не нужна, все равно непонятно чем занимаются"…
Второе проявляется в отсутствии определенной целенаправленной государственной политики в отношении ЖКХ. А когда нет государственной политики, соответственно, возникают и накапливаются вопросы, которые не решаются в течение долгого времени. И это рано или поздно начинает проявляться в действительности. Когда это не связано с людьми, это заметно в меньшей степени и, может быть, не так ярко проявляется. А когда это связано именно с людьми, проявления могут быть самыми бурными. Порою складывается впечатление, что роль управляющих компаний задумана и работает, как некий клапан, с помощью которого люди могут выплеснуть весь накопившийся негатив, в том числе и в ЖКХ.
За примером далеко ходить не надо. Вспомните, какой теме были посвящены многие передачи по TV в прайм-тайм лет 10 назад. ЖКХ, управляющие компании, золотые унитазы и так далее. Внимание людей отвлекалось на жилищно-бытовые проблемы, в результате у людей сформировалось потребительское отношение к общему имуществу, к компаниям и людям, которые их обслуживают: "Нам должны!"
Хотя взять тот же Жилищный кодекс, через который государство прямо говорит людям: "Вы все — собственники, вы управляете, это ваше, и в первую очередь вы несете за это ответственность". И когда им это выгодно или на словах жители с этим соглашаются, но в реальности человек своей собственностью воспринимает только свою квартиру. Все, что находится за стенами квартиры, — это не его. Это должны сделать другие — государство, краевая администрация, муниципалитет или управляющая компания, например.
— А в чем конкретно такое отношение проявляется?
— Ну, например, в доме течет кровля. Для жителей верхнего этажа — это проблема, для жителей нижних этажей — нет. Ведь над ними "не капает". Примерно та же история происходит с подвалами. Выше третьего уже не пахнет, значит жители верхних этажей считают, что их это не касается. Или взять те же лифты. Жители первых и вторых этажей часто говорят: "Почему нам начисляют плату за лифт? Ведь мы им не пользуемся". Однако с точки зрения закона весь дом — это общее имущество тех, кто в нем живет, вне зависимости от того, на каком этаже. Так или иначе на всех собственников законом возлагается ответственность за содержание всего дома. Но люди не хотят этого понимать.
Для вас, может быть, будет новостью, что у нас на сегодняшний момент тарифы на содержание дома утверждают собственники. Жилищным кодексом закреплено, что собственники должны утверждать такие тарифы, которые покрывают все необходимые расходы, которые предусмотрены законодательством. С точки зрения здравого смысла это понятно. Но когда у человека возникает вопрос, заплатить ему дополнительные деньги или не заплатить, он, скорей всего, выбирает второе. За редким исключением встречаются люди, которые говорят: "Да, если это необходимо, нужно делать дополнительное финансирование". Большинство же говорит так: "Мне и так непонятно, за что я плачу. Жизнь тяжелая, жить не на что. Поэтому ничего больше платить не буду".
Приведу пример. Давным-давно нам по наследству достались два небольших дома на улице Пушкинской. Один домик — совсем маленький, 250 квадратных метров, 6 квартир. Учитывая минимальный тариф, по которому платили жители, мы оказывали им необходимый минимальный набор услуг, предусмотренный законодательством: вывозили мусор, работал дворник , уборщица , слесарь, электрик и т.д. Причем для компании это был чистый минус. Жильцам хотелось большего. Мы объяснили, что в рамках существующего тарифа сделать это невозможно. Жители согласились с нашими доводами. Было проведено общее собрание, жильцы проголосовали за новый тариф.
Проходит месяц, жильцы получают новые квитанции и начинают возмущаться: "На каком основании? Мы раньше платили 500 рублей за квартиру, а сейчас платим 900". Я объясняю: "Потому что вы как собственники утвердили такой необходимый тариф". — "На каком основании? Мы посмотрели — муниципальный тариф такой-то, а вы говорите, что такой-то. Мы категорически против".
— И чем дело кончилось?
— Вернули прежний тариф. И прежний набор услуг, соответственно.
Надо понимать, что люди всегда отрицательно относятся к какому-либо увеличению тарифа. Тем более если они сами принимают решение. Конечно, это ответственность органов исполнительной власти, и когда-то так было. Но в 2005 году ввели Жилищный кодекс.
Соответственно, тогда же были введены так называемые муниципальные постановления, в которых были утверждены тарифы, которые определенным образом корректируются. Тогда я в сфере ЖКХ не работал, но надеюсь, что в тот момент была учтена и посчитана, как в советское время, так называемая тарифная сетка. И на сегодняшний день это необходимо. Это можно назвать минимально экономически обоснованным тарифом. Но с тех пор фактически больше никаких других обоснований по тарифу, по которому живут жители и управляющие компании, не делалось.
Последний раз какая-то более-менее серьезная корректировка производилась 25 декабря 2013 года, то есть 7 лет назад. С того момента была небольшая корректировка в 2018 году где-то на 50 копеек на стоимость утилизации ТБО. С 2020 года исключили стоимость утилизации вывоза ТБО из содержания жилья, и эти расходы были перенесены экологическому оператору. При этом муниципалитет сделал корректировку на ремонт жилья, т.е. увеличил величину финансирования от собственников на ремонт общего имущества, а на содержание нет. Получается, что люди, которые эти ремонты должны организовывать или делать, в деньгах не нуждаются.
Выходит, жители платят по двум статьям. Первая — содержание жилья. Это текущие расходы: зарплаты сотрудникам, уборка территорий, уборка мест общего пользования, мусоропроводы, работа диспетчерских служб, обслуживание лифтов и прочее. Вся эта видимая и невидимая работа, плоды которой и ощущают жители.
Второй момент — текущий ремонт. Это средства, которые идут на поддержание общего имущества в рабочем состоянии между капитальными ремонтами. Скажем, подлатать 10-50 метров крыши, поменять 20-30 метров трубы, если случился порыв, заделать ямы на асфальте и прочее.
Недавно на общественных слушаниях по вопросам ЖКХ в краевой администрации представители профсоюза поднимали вопрос, что работники ЖКХ получают немного и надо бы им платить больше. Речь идет именно о сотрудниках управляющих организаций. Вопрос заключается в другом. Единственный источник финансирования на все виды деятельности управляющей компании, в том числе на зарплаты работникам — это средства собственников жилья. Именно они должны принимать определенные решения по величине тарифа. Если решение не принято, тариф остается прежним со всеми вытекающими последствиями.
А сейчас складывается ситуация, при которой на сегодняшний момент у нас нет минимального экономически обоснованного тарифа как такового, который учитывает в том числе и трудовые затраты, работу дворников, уборщиков, мусоропроводчиков, слесарей, электриков, диспетчеров и многих других людей, которые работают для удобной и комфортной жизни жителей.
Управляющая компания обеспечивает жизнь жителей круглые сутки, в ней должны работать профессионалы, а не случайные люди. И им необходимо платить не 15-20 тысяч, в 50-60 тысяч рублей в месяц. Тогда с них и требовать можно.
— То есть жители должны понимать, что повышение тарифов и, соответственно, стоимость услуг в их же интересах?
— Повышение и даже индексирование — неправильное слово. Тариф должен быть посчитан. У собственника должно быть понимание, что за деньги, которые он заплатит, он получит определенное количество и качество услуг, определенное отношение и так далее.
Управляющая компания с нуля
— Юрий Владимирович, тем не менее управляющая компания, которой вы руководите, судя по всему, справляется со своей работой и в данных тарифных условиях. Сколько домов обслуживает "Хороший Дом", в каких районах они находятся?
— У нас две управляющие компании — "Хороший Дом" и "Хорошее Дело". Мы обслуживаем около 50 домов, расположенных по всему городу. Это улицы Кирова, Ладыгина, Новожилова, Школьная, Часовитина, Борисенко, Кузнецова, Луговая, Баляева, Некрасовская, Снеговая, проспекты Красного Знамени, 100-летия Владивостока, Партизанский.
— Как говорится, настоящая экспансия. Подминаете под себя рынок.
— Нет, не подминаем. По меркам Владивостока мы — средняя компания. В городе несколько крупных компаний, вышедших из так называемых ПЖЭТов — приморских жилищно-эксплуатационных трестов. Компании, подобные нашей, создавались с нуля. Свои первые дома мы начали обслуживать в 2010 году.
— Вы лично как пришли в эту профессию?
— У меня очень хорошее базовое образование. Я оканчивал электромеханический факультет ДВВИМУ. И у меня был замечательный декан, который до сих пор жив, слава тебе господи, — Владимир Федорович Веревкин. Когда мы только пришли на первый курс, он сказал: "Вы попали в необыкновенное заведение, потому что выпускники ДВВИМУ работают везде. И на море, в портах, пароходствах, и директорами бань, и в ЖКХ". И я тогда не мог подумать, что буду работать в ЖКХ. Тем не менее, так оно и получилось. Помимо этого у меня есть еще и экономическое образование. Окончил 20 лет назад Президентскую программу по специальности "Антикризисное управление".
— Видимо, это тоже сыграло определенную роль в том, что вы стали руководителем управляющей компании.
— Опять вернусь к своей альма-матер. Учитывая, что факультет был электромеханический, там было много физики. И преподаватели нам всегда говорили: "Вы — инженеры. Вы должны понимать, где это можно найти. В течение времени вы забудете какие-то формулы, но это не так важно. Самое главное, что от вас требуется — научиться думать, научиться понимать физику процессов", или, если перевести на простой язык, научиться понимать причинно-следственные связи. И это хорошее образование, которое я получил, дало мне понимание этих связей. Поэтому я и говорю, что проблемы, существующие в ЖКХ, зачастую связаны не с тем, какие люди работают в этой сфере, хорошие или плохие, а с тем, что существуют причины и следствия. И чтобы изменить ситуацию, необходимо изменить изначальные причины, изменить предпосылки. А до этих пор бороться со следствием можно сколько угодно.
— Как Вы пришли в ЖКХ?
— Так уж получилось. Я вообще всю жизнь занимаюсь самостоятельным бизнесом. И занимался разными видами бизнеса достаточно успешно. В какой-то момент оказался на распутье. У меня были друзья, которые работали в сфере ЖКХ и предлагали мне заняться этим. Но мне не была понятна экономика этого бизнеса, как складываются доходы и расходы и так далее. Так продолжалось наверное года два. Потом меня попросили помочь администрации Владивостока: "Есть вопросы, которые городу необходимо решить".
— Вы пришли в уже работающую управляющую компанию?
— Нет. Я все создал с нуля.
— Вот вы пришли на рынок, а там все уже поделено. Как вы брали дома в управление?
— Приходили, предлагали, объясняли, что можем сделать. Главное, все, что обещали, выполняли. Нам доверяют. А слухами, как известно, земля полнится.
— Это важно, чтобы было доверие у жителей к управляющей компании. Например, в нашем дворе администрация города по суду сделала детскую площадку. Много чего сделала — крышу отремонтировала, внутриквартальные проезды... Все это было сделано на деньги из бюджета города. Через несколько лет управляющая компания попыталась взять с нас деньги за это, мотивируя это тем, что якобы она произвела все работы за свой счет. Но у нас были все документы, доказывающие, что это не так. В результате управляющей компании пришлось извиняться.
— В ЖКХ работают разные люди. И если кто-то пытается мышковать, как в вашем случае, это видно. И люди к этому относятся соответственно. А когда видят, что люди действительно работают, то относятся к этому тоже соответственно.
Мы не без недостатков. Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Но у нас хорошая репутация и у жителей, и в администрации, и в жилищной инспекции, и в прокуратуре.
Второй момент. Если необходимо что-то делать и мы говорим, что это надо делать, это обязательно будет сделано. Может быть не сразу, с течением времени — мы априори работаем в условиях недостаточности финансовых средств, — но обязательно будет сделано. Достаточно пообещать и не сделать, и от репутации ничего не останется. Потом можно говорить все что угодно — доверие уменьшится.
— Если делать все, что надо, и все, что обещаешь, никаких денег не хватит.
— Я уже говорил об этом. Управляющие компании должны уметь работать, в том числе и с теми возможностями, которые предоставляют органы исполнительной власти в виде различных программ, муниципальных, региональных, федеральных.
Например, была такая программа "Морской фасад города Владивостока" в связи с подготовкой к саммиту АТЭС 2012 года. Были работы по федеральному закону № 185-ФЗ, были программы софинансирования со стороны муниципалитета по замене лифтов, по благоустройству придомовых территорий.
Сейчас реализуется региональная программа "1000 дворов", благодаря чему на территориях домов, которые мы обслуживаем, производится благоустройство, ставятся детские и спортивные площадки, на улице Кирова появился мини-стадион.
Всегда есть какие-то программы. И если у управляющей компании есть определенные взаимоотношения с жителями, с администрацией города, тогда многое может получиться. Скажем, если я прихожу в администрацию с каким-то вопросом, то у администрации есть понимание, что если я прошу, значит это действительно нужно.
— Вы сказали, что ваша управляющая компания обслуживает дома по всему городу. Как с этим справляются ваши сотрудники? Как обеспечивается их мобильность?
— Все передвигаются на автомобилях. Это определенным образом снимает одну из проблем, существовавших в ЖКХ, — проблему нетрезвых работников. У нас все за рулем — значит все трезвые.
Кроме того, существует список домов, локализованных в одном районе. За ним закреплен управляющий мастер, на котором замыкаются все вопросы. Когда возникает вопрос, я спрашиваю Алексея Витальевича, например, или Илью Романовича: "А в чем вопрос?" Причем я задаю вопросы только по домам, которые находятся в их ведении. Слесари и электрики также отвечают за определенный список домов. Утром — планерка. На ней определяются какие-то текущие, плановые задачи. А когда возникают конкретные вопросы, каждый решает те, что относятся к его жилищному фонду.
— То есть у вас такая мобильная компания.
— Офис только находится в центре города. Это удобно. Человек едет мимо и может просто заехать решить вопрос, а не специально выбираться куда-то в определенные приемные дни и часы.
— У вас текучка кадров есть?
— Конечно. Небольшая, но есть.
— Люди ищут, где лучше.
— Раньше была текучка, связанная с тем, что как бы сами кадры оставляли желать лучшего. Но когда я вижу, что человек нормальный, хорошо работает, то у меня, естественно, нет ни малейшего желания искать кого-то на стороне.
Не так давно, например, пришел человек, работавший в "Соллерсе". Хороший работник, грамотный, ответственный. Относительно молодой. В августе приходит и говорит: "Я буду уходить. Зовут назад в "Соллерс". Компания у вас хорошая, люди хорошие, руководство хорошее, платят хорошо, но работать с жителями очень тяжело".
Что тут скажешь? Работа в сфере ЖКХ действительно имеет специфический характер. Вернусь к тому, с чего мы начали нашу беседу: у 99% жителей абсолютно потребительское отношение к тем, кто для них работает.
К сожалению, когда к нам приходят люди, они приходят решить какой-то свой сугубо личный вопрос. И когда человек и высказывает какие-то претензии, за этим, как правило, стоит его личный интерес. Решения его вопроса достаточно для исчезновения претензий. Иногда это выражается и в такой форме, как бытовой "экстремизм". Есть такая категория людей, которые не просто, допустим, хотят для себя что-то получить, а хотят получить это целенаправленно. Его может все устраивать. Но ему что-то нужно лично. И он приходит и требует. И спекулируют своими правами для достижения желаемого. Если не получает, начинает писать везде жалобы и подавать иски в суды и так далее. До тех пор пока он этого не получит. Либо пока ему не ответят, что по закону это не положено.
За все 10 лет работы в ЖКХ я встречал буквально несколько человек, которые ратовали за что-то общее. Хочется, чтобы таких людей было больше. Чтобы люди понимали, что как жильцы они имеют не только права, но и обязанности.
— И как этого добиться?
— Необходимо в первую очередь изменить отношение и информационную политику исполнительной власти по отношению к управляющим компаниям. Изменить и риторику, и законодательные основы. Чтобы формировать у собственников жилья ответственное отношение к дому, в котором они живут, и к людям , которые для них работают. Ценить то, что уже сделано, ведь к нам в дома не приходят жильцы из других домов, чтобы поломать почтовые ящики, наплевать на пол, потоптать стены в отремонтированном подъезде, поломать двери лифта и т.д. Это делают жильцы этого же дома. Самим следить за порядком, соблюдать чистоту и в каждодневном быту, и когда делают ремонт квартиры. Самим думать о том, какой тариф выбрать, чтобы управляющая компания могла сделать для них больше.Нужно быть партнерами, доверяющими друг другу.
