В Приморье растет спрос на земельные участки. Риелторы отмечают взрывной рост индивидуального жилищного строительства в пригороде Владивостока. Население потянулось за город, а вместе с ним девелоперы и застройщики. В причинах этого явления ИА PrimaMedia разбиралось вместе с экспертами.
Земли продают в разы больше
Как сообщают участники рынка, последний год в Приморье наблюдается активный рост индивидуального жилищного строительства, развивается малоэтажное домостроение, появляются новые проекты коттеджных поселков.
По данным оценочной компании "Индустрия-Р", средняя цена предложения на земельные участки под ИЖС во Владивостоке в четвертом квартале 2020 года выросла на 6,66% и составила 1,598 млн рублей за сотку. На земельные участки под ИЖС в пригороде Владивостока цены поднялись на 4,99%, до 324 539 рублей за сотку.
"В сегменте рынка "Продажи земельных участков" наблюдается непонятный пока рост по всем сегментам рынка в размере от 3 до 22%, возможно, это вызвано со стремлением населения перебраться в собственное "индивидуальное" жилье, в связи с проблемами, вызванными пандемией COVID-19", — заключили аналитики.
Традиционно большая доля объемов строительства в Приморье приходится на ИЖС. В январе-марте 2020 года в крае были введены жилые дома общей площадью 118,3 тысяч квадратных метров, и 75,3 тысячи кв. метров жилья (63,7% ввода жилья по краю) построено индивидуальными застройщиками. Ввод жилья населением по сравнению с прошлым годом увеличился на 19,8%.
Риелторы и девелоперы отмечают, что последние несколько лет жители городов охотнее меняют квартиры на загородные дома, но в 2019-2020 годах эта тенденция стала особенно заметной. Рынок показал такую стремительную динамику, что на нем появились игроки из других сегментов.
"Земли стали покупать больше в разы", сообщает руководитель отдела продаж в компании ESTATE GROUP (специализирующейся на комплексном управлении коммерческой недвижимостью) Андрей Рысенков.
"В апреле 2020 года мы открыли направление по продаже земель под ИЖС, так как спрос очень большой. Люди в пандемию начали задумываться о том, что сейчас квартира стоит практически столько же, сколько дом. Плюс появились ипотечные продукты, которые позволяют брать ипотеку не только на покупку готового жилья на первичном рынке, но так же на приобретение земли и строительство дома. Недавно мы закрыли сделку по сельской ипотеке под 2,7%", — комментирует Рысенков.
По его словам, активизировались инвесторы, которые приобретают земельные участки большой площади для последующего межевания и перепродажи. Из 100 соток можно сделать четыре объекта по 25 соток и продать чуть дороже. Но люди готовы покупать эту землю. За два — три миллиона можно купить хороший участок под Владивостоком, отмечает собеседник.
Перспективный формат
Какие варианты есть у тех, кто хочет жить за городом? Год за годом "большой Владивосток" развивается и прирастает инфраструктурой. Новые дороги и мосты дают импульс жилищному строительству там, где еще недавно не было ничего. Оценивая различные форматы загородного девелопмента, директор "Городского риелторского центра" Сергей Косиков выделяет проекты комплексной застройки многоквартирными домами в 3-4 этажа.
"Это формат, которого практически не существовало на рынке до позапрошлого года. Сегодня он очень активно развивается и пользуется большим спросом. Примеры — ЖК "Садовый квартал", ЖК "Сахарный ключ", ЖК "Весна". Покупателей привлекает локация — достаточно большая территория недалеко от города, хорошая экология, и при этом вы все еще живете в квартире. Квартира и отдельный дом — две большие разницы по затратам и менталитету",— комментирует эксперт.
Что интересно, блокированная застройка, дуплексы и таунхаусы, в крае не выстрелила, хотя жить в таунхаусе дешевле, чем в собственном доме.
Перспективным Сергей Косиков называет формат коттеджных поселков, однако в Приморье он еще не получил серьезного развития. По многим причинам. Это и условия неопределенности, когда застройщику не хватает средств, и он начинает искать заказчиков, и дефицит земельных участков, и отсутствие инфраструктуры, и менталитет.
"Большая часть потенциальных потребителей этого сегмента предпочитают строить дома под собственным контролем, и желательно там, где уже есть вся инфраструктура, в организованном коттеджном поселке. Но, опять же, когда построены четыре многоэтажных дома по 200 квартир, есть смысл строить рядом торговый центр. А поселок на 100 домов не дает такого импульса инфраструктурному развитию", — говорит Сергей Косиков.
генеральный директор Центра загородной недвижимости «МОЯ ЗЕМЛЯ»
Автор фото: Из архивов источника
Центр загородной недвижимости "МОЯ ЗЕМЛЯ" www.myland25.ru
Жители коттеджных поселков получают доступную, качественную, безопасную и комфортную загородную жизнь.
Для покупателя подготавливается комплексное предложение. Всю головную боль с документами, коммуникациями, строительством, благоустройством, согласованием условий с банками и тому подобным застройщик берет на себя. Он же строит детскую площадку, кладет асфальт, делает спортивный комплекс и другие социальные объекты – сделать всё это для индивидуального домовладения практически нереально. В коттеджном поселке все расходы ложатся не на одно домовладение, а на все объекты в поселке. Соответственно, ценность дома в коттеджном поселке гораздо выше его цены.
Базовая потребность жителей коттеджного поселка – безопасность. Возможность распределить расходы на содержание службы охраны на большое количество домовладений позволяет обеспечить серьезный уровень безопасности. Наличие соседей - тоже немаловажный фактор в обеспечении безопасности. Дом всегда под присмотром. Можно смело уехать в отпуск, закрыть дом и не бояться, что с ним что-то случится.
Схожее социальное окружение, наличие соседей с похожими внутренними ценностями, возможность общения – не очевидное, но очень значимое преимущество коттеджного поселка перед отдельностоящими домами. Особенно это важно для детей: у них будут друзья из соседних домов, с кем они могут вместе играть на детской площадке и ходить друг другу в гости.
Есть проблемы
Директор АН "Метры" Владимир Закурко выделяет несколько причин (помимо отсутствия инфраструктуры), по которым тенденции рынка еще не переросли в загородный бум.
Во-первых, не всегда застройщики предлагают качественное жилье.
"Нередко коттеджные поселки строят достаточно бюджетными. Многие люди это понимают. Они не хотят жить в домах, не совсем пригодных для нашего климата с его низкими температурами и повышенной влажностью. Во-вторых, часто дома выглядят несовременно. Действительно классные, современные проекты можно по пальцам пересчитать", — говорит эксперт.
Затрагивая проблемы блокированной застройки, он отмечает, что "по документам не всегда ее доводят до ума". Девелоперы предлагают купить не секции, а доли в таунхаусах. Это означает, что при сделках нужно будет получать отказ от права преимущественной покупки всех сособственников, да и доля, скорее всего, не выделена.
Во-вторых, не так просто найти подходящий земельный участок, а цены очень сильно подскочили.
В-третьих, сама загородная жизнь стоит достаточно дорого и приносит столько же головной боли, сколько радости.
В-четвертых, на данный момент не так легко взять ипотеку на строительство собственного дома. По словам Закурко, с высокой долей вероятности для этого придется заложить квартиру, чтобы получить 80% от ее стоимости.
"Грубо говоря, если квартира стоит 10 млн рублей, банк предоставит вам 8 млн. Далеко не у всех есть квартира в собственности, тем более, по такой стоимости. Либо нужно искать поручителя с хорошим доходом", — поясняет эксперт.
По словам собеседника, банки можно понять. Земельный участок в качестве залога не обеспечит предоставленный кредит, если получатель перестанет платить. И здесь уже должно прийти на помощь государство.
"Для развития домостроения необходимо, в первую очередь, финансирование, чтобы у людей была возможность строить хорошие дома. А чтобы банки охотнее выдавали ипотечные кредиты, требуется участие государства. И, конечно, будут мощные субсидии в развитие Дальнего Востока, будет и строительный бум", — комментирует Закурко.
Вместе с тем у застройщика есть много причин "спуститься ниже этажом". Это и уменьшение объемов геологических изысканий (работы могут уложиться в один сезон), и уменьшенные расходы на конструктив (меньше бетона в пересчете на условный квадратный метр), и меньше оборудования (нет лифтов, отсутствие насосных станций). Плюс уменьшение затрат на проектирование и непосредственно само строительство (нет стационарно устанавливаемого башенного крана и подъемников), а так же экономия на земляных работах за счет фундамента иного типа.
генеральный директор Центра загородной недвижимости «МОЯ ЗЕМЛЯ»
Автор фото: Из архивов источника
Центр загородной недвижимости "МОЯ ЗЕМЛЯ" www.myland25.ru
Раньше, 10-20 лет назад, переехать в коттедж могла только весьма состоятельная семья. Сейчас цена частного дома и квартиры в новострое фактически сравнялась. Стоимость загородной недвижимости тоже растет, но не такими галопирующими темпами, как в городе.
Например, стоимость дома 110-130 кв. метров в коттеджном поселке "Дубрава", расположенном в районе поселка Угловое, стоит в районе 6,5-7 млн. рублей. Это сопоставимо с ценой трехкомнатной квартиры в возводимых жилых комплексах эконом-класса во Владивостоке.
Такая же картина в комфорт и премиум сегменте: дом в коттеджном поселке "Белый парус" будет стоить 15-20 млн. рублей, а на первой линии моря – 25 млн. рублей. Сопоставимо со стоимостью большой квартиры в элитных жилых комплексах в городе.
Конечно, жители частных домов расплачиваются не только деньгами, но и временем пути от дома до города, но это другая история.
К нам ежегодно обращаются около двух тысяч человек в поисках загородной недвижимости. Мы делим их на две аудитории.
Первым важно участвовать в процессе строительства, изучить все технологии, материалы и детали. Для них важен сам процесс, они самореализуются, воплощают мечты через строительство. Такие стройки могут идти годами, а в получившемся доме далеко не всегда кто-то живет. Иногда такие стройки заканчиваются на середине пути, потому что заказчик "наигрался". Таким клиентам, конечно, нужно строить дом самому, никакие готовые варианты его не устроят. И крайне важно, чтобы рядом с заказчиком был адекватный подрядчик, который не будет слепо делать так, как ему говорят, и не будет накручивать необязательные действия с целью вытащить из клиента как можно больше денег. Важно делиться с клиентом опытом, подсказывать, как правильнее сделать, где-то настаивать, чтобы дом был достроен, и не случилось разочарования.
Вторые хотят как можно скорее заехать в дом, расставить мебель и разложить вещи. Такие покупатели ищут готовый дом, который максимально подходит под потребности и возможности. Но далеко не всегда находят, так как на рынке представлены либо морально устаревшие дома, либо объекты, построенные без учета современных реалий. Поэтому таким покупателям приходится начинать строительство.
Покупать готовый или строить дом – индивидуальный выбор каждого. В наших поселках мы готовим предложения для обеих аудиторий. При этом мы постоянно изучаем наших покупателей и предлагаем такие дома и проекты, которые хотят купить или построить. Поэтому объекты у нас редко "зависают".