Строить дом самому или купить готовый — все больше приморцев задаются этим нелегким вопросом, учитывая строительный бум на рынке загородной недвижимости. Выбор непростой, подводных камней — много, ошибки в просчетах могут стать роковыми для тех, кто отказался от городской квартиры в пользу экологии и возможности пить кофе у себя во дворе. За ответами ИА PrimaMedia обратилось к экспертам.
Завести кур, разбить садик
Не только объективные факторы способствуют буму на пригородную недвижимость во Владивостоке, считают эксперты. Да, стоимость квадратного метра во Владивостоке превысила 120 тысяч рублей на первичном и 130 тысяч на вторичном рынке. Действительно, новые дороги, развязки и мосты подтягивают за собой жилищное строительство, а дальневосточные гектары выдают уже в Надеждинском районе. Но есть еще такие нематериальные факторы, как мода на загородную жизнь, зарождающаяся культура одноэтажного "большого Владивостока".
"Люди устали жить в коробках. Им надоели соседи с перфораторами и соседи в принципе. Хочется чего-то своего. Завести кур или разбить садик под окном",— комментирует главный инженер компании "Капитал-строй" Сергей Золотавин.
По данным оценочной компании "Индустрия-Р", цены на земельные участки под ИЖС в пригороде Владивостока выросли на 4,99% в четвертом квартале 2020 года и составили в среднем 324, 539 рублей за сотку. Загородным девелопментом занялись даже такие крупные игроки из смежных сегментов, как Estate Group. Популярностью пользуется схема купить участок — нарезать — продать дороже.
Что касается обычного покупателя, он встает перед нелегким выбором — строить дом своими силами или купить готовый под ключ.
Две категории покупателей
"Ежегодно к нам обращаются около двух тысяч человек в поисках загородной недвижимости. Все покупатели делятся на две равнозначные аудитории: заказчики строительства и покупатели готового дома",— рассказывает генеральный директор Центра загородной недвижимости "МОЯ ЗЕМЛЯ" Алексей Дормидонтов.
Первым важно участвовать в процессе строительства, изучить все технологии, материалы и детали. Для них это самореализация, воплощение мечты через строительство.
Понятно, что в данном случае никакие готовые варианты человека не устроят. И крайне важно, чтобы рядом с заказчиком был адекватный подрядчик, который не станет слепо делать так, как ему говорят, и не будет выполнять лишнюю работу с целью вытащить из клиента как можно больше денег. Он должен делиться опытом, подсказывать, как правильнее сделать, где-то настаивать, чтобы дом был достроен, и не случилось разочарования.
Таких покупателей много, чаще они выбирают индивидуальный формат проживания и реже — коттеджные поселки.
Вторые хотят жить в доме, поскорее заехать, расставить мебель и разложить вещи. Это основные клиенты коттеджных поселков. С развитием сферы комплексного загородного девелопмента и появлением новых загородных поселков их всё больше.
Построить можно за полгода
Стоит подумать
Строить самому или купить готовый дом — вопрос очень спорный, соглашаются эксперты. А в некоторых случаях оказывается, что решение было принято изначально неверное. Новоиспеченный домовладелец решает снова перебраться в город, потому что квартира имеет неоспоримое преимущество в виде инфраструктуры, обходится дешевле в эксплуатации. Либо в процессе строительства дома выясняется, что цена вопроса слишком велика.
"Случай из практики. Заказчик продал трехкомнатную квартиру за 4 млн и захотел построить дом на 100 кв. метров за 3 млн, но ему не хватило денег, так как достаточно дорого обошлись проект, фундамент, скважина, септик и другие статьи расходов, которые сразу не очевидны", — рассказывает Сергей Золотавин.
Покупателям квартиры нужно знать не много — метраж, из чего сделан дом, когда был введен в эксплуатацию, и нет ли проблем с дорожной инфраструктурой.
ИЖС — совсем другое дело. Приобретая землю, нужно учитывать, не заболочен ли участок, какие там грунты, не заливает ли его паводковыми водами. Может оказаться, что под достаточно небольшой домик придется делать массивный фундамент.
Загородная лихорадка: строительный рынок Приморья потянуло к земле"Вообще стоимость фундамента, если он построен правильно, составляет где-то 30-40 % от стоимости самого дома. На нем экономить нельзя. Но если речь идет о 80% и более, то стоит задуматься, а нужно ли вообще вкладываться в такой проект. В районе Шаморы вы, возможно, видели дом на скале — на свайных опорах порядка восьми метров высотой. Опоры подпирают выносную площадку, где построен дом. Красиво, своеобразно, но очень дорого", — говорит Сергей Золотавин.
Помимо грунтов играют роль инженерные сети. Если в данном районе появятся водо— и газоснабжение, стоимость участка в перспективе вырастет, а эксплуатационные расходы уменьшатся.
Сделай сам
Сергей Золотавин считает, что при разумном подходе дешевле строить самому, так как можно заранее все просчитать, предусмотреть и завести именно такие коммуникации, сделать такую разводку и планировку, как хочет хозяин. Возможно уложиться и в сумму 3 млн.
Что касается технологий возведения, на приморском рынке есть несколько распространенных вариантов.
Первый — дом из дерева — полнотелого, оцилиндрованного или клееного бруса. Либо это будет каркасный дом, рассчитанный на средний срок эксплуатации 30 лет, из заводских сэндвич-панелей или построенный по технологии, когда сам каркас возводится на стройплощадке, а затем обшивается фанерой с утеплителем.
Самые дорогие — "тяжелые" дома из кирпича или газобетона. Сергей Золотавин поясняет, что при правильном производстве работ каркасный дом прослужит долго, хотя имеет и один для кого-то существенный минус — так называемый эффект дребезжания, когда подвижные конструкции отзываются на каждый тяжелый шаг.
Четыре плюса коттеджных поселков
Общая инфраструктура — несомненный плюс коттеджных поселков. Это качественные подъездные пути, обеспечение безопасности, места отдыха для детей, обслуживание инженерных сетей. Тогда как индивидуальное проживание предполагает решение всех вопросов за счет одного домовладельца. На практике часто средств на создание качественной инфраструктуры ему не хватает.
В коттеджных посёлках вся инфраструктура включена в план проекта, и централизовано реализуется застройщиком. Ее стоимость распределяется по всем домовладениям и не бьет по карману покупателя.
Второй плюс — соседи.
"ИЖС в данном случае всегда лотерея. Хорошо, если вы вообще знаете, кто ваши соседи. Отлично, если удалось найти с ними взаимопонимание. Но, как правило, владельцам частных домов хочется отгородиться от всего мира высоким забором как в прямом, так и в переносном смысле и в лучшем случае не идти на открытый конфликт. Как бы то ни было, чем меньше взаимодействий с соседями, тем спокойнее. И если сосед решит на своем участке построить дом в 3–5 этажей, который закроет вам солнце и надежду на светлое будущее, или завести свору собак, вряд ли удастся найти компромисс. Как правило, придется смириться или переехать", — приводит аргументы Алексей Дормидонтов.
Коттеджный посёлок — это прежде всего сообщество людей, объединенных общими представлениями о качестве жизни. Оно основано на принципах добрососедства и взаимного уважения. Культивируется желание идти на контакт, совместно решать возникающие проблемы и работать над повышением уровня общего комфорта. Важно то, что каждый голос будет услышан и учтен. Ну и, конечно, дружеское общение. Делить можно не только горести, но и радости.
Третий плюс — поддержка на этапе строительства.
В коттеджном посёлке она действует на всех этапах: получение разрешения на строительства, разработка проекта, выбор подрядчиков, контроль строительства, подведение коммуникаций и множество других вопросов.
В случае ИЖС все эти вопросы нужно будет решать самостоятельно. А это испытание для сильных духом людей с кучей свободного времени. Часто им в одиночку предстоит сражаться с бюрократическими сложностями, собирать множество документов и справок, тратить время на походы по различным инстанциям, долго ждать, повторять все сначала, если нет нужной бумажки. Не говоря уже о стоимости этого квеста.
Четвертый плюс — коммунальные заботы
Участок куплен, дом просторен — жить бы да радоваться. Но владельцы частных домов прекрасно знают, что хлопоты только начинаются. В городской квартире их берет на себя управляющая компания или ТСЖ. Владельцам же собственного дома предстоит заниматься всем самостоятельно, начиная с ремонта подъездных дорог, вывоза мусора и заканчивая обслуживанием дома и его охраной в свое отсутствие.
В коттеджном посёлке этим займется созданная жильцами управляющая компания. Это могут быть ТСН, ТСЖ, НП и прочие формы объединения жителей в зависимости от их желания и потребностей для управления поселком. Причем в данном случае это вовсе не нахлебник, а реально работающий инструмент по улучшению качества жизни. Обслуживание внутренних дорог, содержание общих территорий, вывоз мусора, обслуживание и ремонт коммуникаций, охрана территории, помощь в обслуживании и ремонте дома — этот весьма внушительный список упростит вам жизнь, и собственный загородный дом будет доставлять гораздо больше удовольствия.
Ипотека под вопросом
Что касается ипотечной поддержки, мнения экспертов по поводу сельской ипотеки разделились (другие ипотечные программы мы не рассматриваем, так как они, по общему выводу, практически не применимы к рынку ИЖС).
"Льготная сельская ипотека под 2,5% распространяется на дома в сельской местности, а под сельскую местность попадает в том числе Надеждинский район Приморского края, который сегодня активно застраивается. По сути, приобрести дом по льготной цене чуть дальше пригорода Владивостока вполне реально", — говорит генеральный директор компании "Центр развития инвестиций" Марина Макеева.
Руководитель отдела продаж в компании ESTATE GROUP Андрей Рысенков рассказывает, что за свою недолгую практику в земельном девелопменте уже заключал сделки с использованием сельской ипотеки.
"Нет, эта программа практически не работает, — не соглашается Алексей Дормидонтов. — Сельская ипотека на строительство ИЖС предполагает не выдачу средств на стройку, а возмещение расходов, которые понес заказчик на строительство. Соответственно, чтобы ему построить дом, необходимо найти подрядчика, который вложит собственные средства в стройку, а потом банк возместит ему эти затраты. За этим следует увеличение стоимости строительства, так как подрядчик вынужден самостоятельно кредитовать заказчика. И, естественно, сельская ипотека действует только в сельской местности и не подходит для территории Владивостока и Артема".
Активное строительство в пригороде Владивостока — это восходящий тренд, уверены эксперты.
"Приобретая землю, вы приобретаете свободу для творчества и делаете все, что хотите. Хотите — строите стометровый дом, хотите — дом на 200 метров. В квадратном стиле или купольный. Это дорогого стоит. Думаю, люди будут больше строить за городом, подтягивая за собой инфраструктуру", — говорит Сергей Золотавин.
генеральный директор Центра загородной недвижимости «МОЯ ЗЕМЛЯ»
Автор фото: Из архивов источника
Центр загородной недвижимости "МОЯ ЗЕМЛЯ" www.myland25.ru
Мы постоянно изучаем наших покупателей и строим такие дома, которые хотят купить, поэтому у нас редко "зависают" объекты. Типовые проекты домов, с которыми мы работаем, учитывают большую часть потребностей и имеют практичную планировку.
Кроме того, важно, чтобы дом был построен хорошим подрядчиком, который выдает стабильное качество в своей работе. Мы работаем с надежным и проверенным партнером, поэтому в качестве домов на наших объектах уверены.
При наличии финансирования и проекта всего за 6-8 месяцев можно построить частный дом. Стоимость строительства очень сильно зависит от месторасположения, рельефа участка, выбранной технологии и других переменных, поэтому среднюю стоимость строительства называть неправильно. Главное, что при желании можно найти варианты на любой адекватный бюджет. Например, у нас есть как предложения за 6,5-7 млн рублей в коттеджном поселке "Дубрава" в Артеме, так и за 20 млн рублей в поселке "Белый парус" на Де-Фризе.
Центр загородной недвижимости "МОЯ ЗЕМЛЯ" www.myland25.ru