В Приморье вырос спрос на индивидуальное жилищное строительство, отмечают риелторы и застройщики. Эксперты связывают это с послаблениями в условиях льготной ипотеки в 2021 году. Программы стали доступнее. На рынке ИЖС ожидается подъем. А значит, будет активнее развиваться загородный девелопмент, появятся новые системные игроки, "большой Владивосток" прирастет крупными проектами. Земля, соответственно, подорожает. На что надеются девелоперы, чем сегодня живет рынок ИЖС, и какие у него перспективы, выясняло ИА PrimaMedia.
Дом — в ипотеку
Как отмечают в риелторских агентствах, приморцы начали оформлять льготную ипотеку на ИЖС в рамках пилотной программы "Дом.рф". Программа доступна гражданам от 21 года до 65 лет. Примечательно, что в декабре 2021 года госкорпорация расширила её условия на все категории заемщиков,
Параллельно меняются правила использования материнского капитала на строительство или реконструкцию частного дома. Если раньше требовалось предоставить в Пенсионный фонд акт выполненных работ, чтобы получить средства маткапитала, то сегодня достаточно выписки из Реестра о том, что дом оформлен в собственность.
Также Минфин внес в правительство законопроект, распространяющий "Семейную ипотеку" на ИЖС. Семьи, в которых после 1 января 2018-го и до 31 декабря 2022 года родился второй или следующий ребенок, смогут на льготных условиях получить кредит на строительство дома. Как следует из пояснительной записки к документу, предложенные изменения позволят выдать 20,8 тысяч кредитов и построить около 2,8 млн кв. метров жилья на сумму 79 млрд рублей.
Кроме того, в Приморье действуют дальневосточная и сельская ипотеки. В конце 2020 года вступил в силу закон, позволяющий досрочно оформить в собственность "дальневосточный гектар" при условии оформления "ДВ ипотеки". Обладатель гектара может предоставить его банку в качестве залога для получения ипотечного кредита.
Как сообщает Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики в ДФО, за все время действия программы "Дальневосточная ипотека" выдано 3,1 млрд рублей кредитов на индивидуальное жилищное строительство (по данным на конец марта). Средняя сумма кредита на ИЖС по всем регионам Дальнего Востока составляет 3,66 млн рублей. Это совсем немного, учитывая общий показатель кредитования 63,5 млрд рублей в рамках программы. Но послабления обещают улучшить статистику.
Почувствовали вкус к земле
По мнению директора АН "Городской риэлторский центр" Сергея Косикова, меры господдержки станут мощным стимулом для девелоперов.
"Благодаря программам льготной ипотеки на рынке загородной недвижимости ожидается подъем. Девелоперы смогут реализовать свои проекты с помощью господдержки, а у нас уже сейчас немало компаний, которые покупают земельные участки и строят дома. Полагаю, этот рынок привлечет больше финансирования, и на нем появятся новые системные игроки", — комментирует эксперт.
Сергей Косиков считает, что такие перспективы предвещают и рост цен на земельные участки. Последние два года земля в пригороде Владивостока активно дорожала. Сотка в Надеждинском районе стоит в среднем 100-150 тысяч рублей, на Океанской и Седанке цены могут достигать 600-700 тысяч рублей за сотку. Но это далеко не потолок.
"Цены на земельные участки во Владивостоке за последний год поднялись в связке с поднятием цен на дома по Приморскому краю, и спровоцировала это поднятие сельская ипотека. Есть так же фактор сезонности — стоимость земельных участков и загородной недвижимости растет в феврале, марте, апреле. Причем иногда цена в договоре купли-продажи может быть ниже стоимости, указанной изначально, по причине торга", — рассказали в агентстве недвижимости "Этажи".
Участники рынка "почувствовали вкус к земле" примерно год назад. За город потянулись даже компании из смежных отраслей. Пока на этом поле не так много ресурсных системных игроков и крупных проектов. Эксперты выделяют поселок таунхаусов GreenPark в районе Садгорода, коттеджный поселок на берегу полуострова Де-Фриз "Белый парус", проекты девелопера "Моя земля". У всех на слуху — ЖК "Формат" ДНС, где кв. метр можно купить за 85 тысяч рублей. Преуспела на рынке ИЖС строительная компания "Мера". При этом Сергей Косиков подчеркивает: многие компании только подходят к тому, чтобы стать полноценными профессиональными девелоперами загородной недвижимости, то есть реализовать комплексные проекты. Схема "купил землю-нарезал-продал" к профессиональному девелопменту отношения не имеет, считают эксперты.
Большой процесс
Для реализации загородных девелоперских проектов необходимы участки земли от 1 га в экологически благоприятных районах, поясняет собеседник. Удаленность от городской социальной инфраструктуры должна компенсироваться хорошей транспортной доступностью. Из коммуникаций требуется возможность подведения электричества, остальные коммуникации можно реализовать локально: водоснабжение из собственной скважины, канализация — локальные очистные сооружения. Также очень важно, в какой территориальной зоне согласно градостроительному плану территории находится земельный участок, возможно ли на нём жилое строительство.
В ближайшем пригороде, к сожалению, больших свободных участков очень мало. А если такие и появляются, то их используют под многоквартирное строительство. Яркий пример — это район Садгорода, где массово возводятся многоквартирные жилые комплексы.
"Наиболее привлекательное направление, где будут развиваться коттеджные поселки, — это Надеждинский район. Территория развивающаяся, ставшая широко доступной менее десяти лет назад, с момента строительства низководного моста, дорог и развязок. Здесь уже активно ведут работу застройщики. Еще один фактор, который в ближайшее время будет привлекать загородных девелоперов в Надеждинский район, — это возможность продавать готовые частные дома по дальневосточной и сельской ипотеке. В городской черте, во Владивостоке или Артёме, на готовые индивидуальные жилые дома эта программа не работает. Также интересны районы бухты Лазурная (Шамора) и пригород Артёма (поселок Угловое)", — говорит Алексей Дормидонтов.
Рентабельность проекта
Но мало найти подходящий свободный земельный участок. Необходимо еще решить ряд технических и юридических проблем. Конечно, это стандартные вопросы для девелоперов, как в городе, так и за его пределами.
Во-первых, стремительный рост цены на землю. Свободных участков в ближайшем пригороде мало, землевладельцы понимают потенциал своих участков и поднимают их стоимость во много раз. Это напрямую отражается на экономике, ставя под вопрос рентабельность будущего проекта.
Во–вторых, есть проблемы с коммуникациями. Яркий пример — это десятилетняя борьба за электрификацию массива Синяя сопка. Или нехватка электрических мощностей в поселке Соловей-Ключ. В других районах тоже есть вопросы. Проблемы это комплексные, их решением активно занимаются, но пока они остаются.
В-третьих, необходимо решать юридические вопросы с назначением земли, видом разрешенного использования, зон с особыми условиями использования территории и другими ограничениями.
"К сожалению, при подготовке генеральных планов территорий, правил землепользования и застройки баланс интересов жителей города, предпринимателей и властей не всегда соблюден, поэтому этот вопрос может стать серьезным препятствием для реализации проекта", — говорит Алексей Дормидонтов.
Проблемы рынка неоднократно поднимал сооснователь ДНС Дмитрий Алексеев. Он приводит в пример две модели, по которым в том числе загородные проекты успешно реализуются и масштабируются за рубежом.
Первая — когда муниципалитет старается сделать территорию привлекательной, чтобы дорого продать землю застройщикам, а на вырученные деньги построить инфраструктуру — дороги, школы, больницы и другие объекты. То есть муниципалитет является главным девелопером, а застройщики строят в соответствии с его планами.
Загородная лихорадка: строительный рынок Приморья потянуло к землеВторая модель — когда муниципалитет передает функции девелопера застройщику. В таком случае земля передается условно бесплатно, но с "обременением" — соответствующая инфраструктура и социалка строятся самим застройщиком. Ни одна из этих моделей во Владивостоке не работает, считает Дмитрий Алексеев.
Агентство стратегических инициатив обращает внимание на опыт других регионов. Например, в Белгородской области создан региональный оператор ИЖС, сформирован фонд земель вблизи крупных городов, переведенных под жилую застройку из категории сельхозназначения, проблемы решаются в рамках региональной программы по развитию индивидуального жилищного строительства. И хотя некоторые предприниматели возражают против активного вмешательства государства в коммерческий сектор, большинство соглашаются, что рынку нужна помощь.
генеральный директор Центра загородной недвижимости «МОЯ ЗЕМЛЯ»
Автор фото: Из архивов источника
К сожалению, часто земельным девелопментом называют покупку крупного участка, разделение его на части и продажу. Купили, поделили, продали и забыли. В нашем понимании это большой, комплексный процесс — от разработки концепции освоения, проведения организационных работ по созданию наиболее полной инфраструктуры, подведения коммуникаций и дорог, подготовки к застройке до создания комьюнити и социального климата среди будущих жителей.
Не могу назвать текущий рынок загородного девелопмента в Приморье профессиональным.
Зачастую, получив опыт в малоэтажке, заработав капитал, застройщки уходят в многоквартирную застройку. Один высотный дом по стоимости равен целому коттеджному поселку, а дефицит жилой недвижимости создает ситуацию, когда купят любые квартиры, главное — построить. С коттеджными поселками не так. Очень важно знать потребности и возможности покупателя и уметь делать востребованный продукт. Мы копим опыт и структурируем эти знания уже более пяти лет, и применяем его в наших проектах. Поэтому они пользуются такой популярностью.
Центр загородной недвижимости "МОЯ ЗЕМЛЯ" www.myland25.ru