Строительный рынок Приморья вступает в период турбулентности. Рост ипотечных ставок и ставок проектного финансирования формирует новые реалии как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей жилой недвижимости. Что ждёт стройиндустрию, и как может измениться цена "квадрата", выясняло ИА PrimaMedia.
Пристегните ремни
По данным Приморскстата, в 2021 году рост жилищного строительства в крае достиг самого высокого значения в текущем столетии. За счет всех источников финансирования построено 11930 квартир общей площадью 885,3 тыс. кв. метров, на 36% больше, чем в 2020 году, за пять лет рост составил 1,8 раза. Доля коммерческого сектора в общем вводе жилья оценивается на уровне 60% (40% введено населением).
При этом цены на квартиры выросли в среднем на 10% по итогам года. Среди причин эксперты выделяют льготную ипотеку, растущий спрос на жилье и удорожание стройматериалов.
Отрасли прогнозировали бурный рост и в 2022 году. За январь-февраль в крае построено порядка 190 тысяч кв. метров жилья, на 6,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако для многих застройщиков 2022-й обещает стать школой выживания, считают эксперты.
После того, как Центробанк увеличил ключевую ставку, выросла и ставка по кредитам в рамках проектного финансирования. Если в 2021 году банки кредитовали застройщиков под 12-20 годовых, сегодня ставка может достигать 25-33% годовых в зависимости от истории компании и стоимости проекта.
С другой стороны, подорожала ипотека. Ставки по программам ипотечного кредитования взлетели до 20%.
Цены на жильё во Владивостоке на конец 2021 года. Фото: Фото: Данные оценочной компании "Индустрия-Р"
Постановлением председателя правительства Михаила Мишустина максимальная ставка по программе "Льготная ипотека" увеличена с 7% до 12% годовых. Столько будут платить заёмщики, заключившие договоры после 1 апреля.
Максимальный размер кредита вырастет до 12 млн рублей на покупку новостроек в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Для остальных регионов эта сумма составит до 6 млн рублей.
По дальневосточной, сельской и семейной программам ставки останутся на прежнем уровне.
Психологический порог
Как отмечают риэлторы, пока приморцы не готовы оформлять жилищные кредиты под 20% годовых. Если кто-то и покупает квартиры на таких условиях, это единичные случаи.
"Что касается льготной ипотеки, ставка 12% годовых, конечно, меньше, чем 20%, но всё еще высока и непривычна для большинства. Плюс цены на новостройки достаточно высокие", — рассказал директор АН "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков.
По словам эксперта, последние две недели на рынке жилой недвижимости отмечается лёгкое затишье.
Во-первых, тот, кто не успел выйти на сделку по льготной ипотеке до 1 апреля, сейчас должен заново получить одобрение банка, чтобы оформить договор уже на новых условиях.
Во-вторых, как и многие застройщики, покупатели заняли выжидательную позицию — даже при наличии средств перешагнуть психологический порог готов далеко не каждый.
Влияет на ситуацию и определённый дефицит предложения на первичном рынке — некоторые застройщики сняли с продаж часть квартир, ожидая, что будет завтра. Эта же тенденция наблюдается и на вторичном рынке.
"Образовавшийся дефицит ведёт к росту цен. Но пока нельзя говорить, что цены значительно выросли. И если жильё дорожает в новостройках, то это в первую очередь связано с высокой готовностью объектов", — поясняет Сергей Косиков.
С очередным перепадом курсов валют в феврале-марте на рынке отмечался даже всплеск покупательской активности. Однако в целом спрос упал на 15-25%, сообщают риэлторы. И есть предпосылки для его дальнейшего снижения.
Рынок лихорадит
Что касается новых проектов, на сегодняшний день фактически все они приостановлены, рассказал председатель Ассоциации "Застройщики Владивостокской городской агломерации", депутат Думы города Владивостока Владимир Исаков. Это проекты, которые ещё не прошли кредитный комитет (коллегиальный орган банка, ответственный за принятие окончательного решения об одобрении или отказе в выдаче кредита заёмщику — прим. редакции).
Подавая заявку в комитет, застройщики, как правило, уже имеют разрешение на строительство. Теперь они должны заключать договоры на новых условиях. И при этом доказать банку, что финмодель проекта выдержит кредитную нагрузку 25-33% годовых.
"Кроме того, банки обязали застройщиков, у которых готовность объектов составляет меньше 25%, пересчитать свои финмодели. Соответственно, растущие издержки строительных компаний могут отразиться на конечной цене квадратного метра",— поясняет Владимир Исаков.
По его словам, цены на жилую недвижимость выросли локально, общей картины нет. Кто-то использует маркетинговый ресурс, чтобы продавать квартиры дороже. Кому-то нецелесообразно выставлять жильё по новым ценам, так как и по старым оно не пользуется повышенным спросом. Однако если стоимость финансовой модели вырастает на 15-20%, логично предположить, что застройщик увеличит прайсы.
Мир однокомнатных квартир
"Что касается действующих проектов, программу льготной ипотеки продлили, ставки по программе "дальневосточная ипотека" сохранены. Так что сделки заключаются, пусть и не в таких объёмах. В кризисной ситуации люди всё равно вкладываются в недвижимость, поэтому недорогие квартиры в рамках ипотечных программ находят своего покупателя. И даже ипотека под 12% останется востребованной", — комментирует Владимир Исаков.
По его словам, самые ликвидные — объекты стоимостью до 7 млн рублей и площадью в пределах 55 кв. метров. Их покупают активнее всего. Дорогое жильё или квартиры большого метража сегодня пользуются наименьшим спросом. Фактически новая экономическая реальность приводит рынок "в мир однокомнатных квартир".
Член градостроительного совета Приморского края, архитектор Кирилл Солгалов напоминает, что порядка 2/3 всех сделок на рынке жилой недвижимости — это ипотека.
Приморцы бросились инвестировать в коммерческую недвижимость"На мой взгляд, первой реакцией рынка на изменившиеся условия будет снижение объёмов нового строительства из-за роста ставок проектного финансирования и снижения объёмов выдачи ипотечных кредитов. Льготная ипотека дорожает, а население не становится более обеспеченным. С другой стороны, у Владивостока есть многообещающие перспективы развития, как одного из ведущих портов страны, который будет обеспечивать логистику в условиях ограничений. Это может создать определённый задел и для роста строительной отрасли", — комментирует Кирилл Солгалов.
А что у нас российское
Сегодня остро стоит вопрос импортозамещения, подчёркивает эксперт. У застройщиков возникли проблемы с поставками стройматериалов, не говоря уже о том, что цены на них выросли на 10-15% минимум. Соответственно, и стоимость проекта растёт. Особенно если объект в низкой стадии готовности, или ещё не готов фасад. А если при этом договором проектного финансирования установлена плавающая ставка по кредиту, застройщику остаётся только посочувствовать.
"Помимо бетона, который производят на Дальнем Востоке, в строительстве часто используются элементы, которые не всегда можно импортозаместить полностью. Либо импортное оборудование, которое требует обслуживания. Например, это кондиционеры и системы вентиляции. Системы электроснабжения, щитки использовались чаще всего немецкие, относительно хорошего качества. Не факт, что отечественные аналоги составят им достойную конкуренцию", — поясняет Кирилл Солгалов.
Застройщики ждут этого решения
Бизнес-омбудсмен Марина Шемилина рассказала, что сегодня региональное руководство уделяет особенно пристальное внимание строительной отрасли. На недавнем заседании правительства глава региона Олег Кожемяко подчеркнул, что стройки не должны останавливаться.
"Губернатор обозначил задачу главам муниципалитетов — убрать все возможные барьеры при оказании услуг застройщикам. И не просто убрать, а ускорить согласование разрешительных документов как минимум в 3-4 раза. Запараллелить виды некоторых процедур, чтобы сократить сроки выдачи документации. Даны соответствующие поручения профильным ведомствам. Отдельные важные проекты — на контроле правительства края", — сообщает Марина Шемилина.
По словам уполномоченного, сегодня в Приморье нет примеров замороженных строек. Продолжается строительство социального жилья — как подчеркнул губернатор, начатые проекты должны быть доведены до конца.
Действует федеральная мера поддержки, упрощающая пересмотр строительных контрактов с госучастием. На недавнем совещании Олег Кожемяко предложил застройщикам подготовить новые сметы и обоснования к ранее заключённым договорённостям. Однако проекты социального жилья находятся в высокой стадии готовности. Подрядчики заверили главу, что в пересмотре контракты не нуждаются.
На сегодняшний день застройщики справляются с ситуацией, акцентирует Владимир Исаков.
"Есть понимание со стороны банковского сектора, со стороны властей. И пока у нас нет опасений негативного сценария. Самое главное, принято решение по сохранению льготной ипотеки. Осталось решить вопрос проектного финансирования. Если банки будут кредитовать застройщиков по ставке 12-15% годовых, это станет лучшей поддержкой стройиндустрии. И тогда мы увидим новые проекты. Застройщики ждут этого решения", — обозначил председатель ассоциации застройщиков.
Отметим, по данным Приморскстата, средняя цена квадратного метра в регионе составляет 122 тысячи рублей на первичном рынке и 117 тысяч на вторичном. Во Владивостоке жильё в новостройках стоит в среднем 126 тысяч рублей и 146 тысяч рублей — на вторичном рынке. Таким образом, при подорожании "квадрата" даже на 15% квартира площадью 40 кв. метров прибавит в стоимости более 800 тысяч рублей.
*
Условия "Льготной ипотеки": максимальная ставка 12%. Сумма кредита по программе составляет от 500 тысяч до 6 млн рублей в российских регионах (12 млн в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге). Первоначальный взнос — от 15% стоимости квартиры. Срок кредитования — от трёх до 30 лет.
Дальневосточная ипотека: процентная ставка — 2% годовых, минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости недвижимости. Максимальный срок кредита — 20 лет, а минимальный — три года. Сумма кредита — от 500 тысяч до 6 млн рублей.
Условия проектного финансирования: лимит кредитования от 200 млн рублей до 100% согласованного бюджета за вычетом собственных средств. Срок кредитования от года до 5 лет (до 7 лет при комплексной застройке). Процентная ставка средневзвешенная, рассчитываемая каждый день и изменяющаяся в зависимости от объема средств на счетах эскроу (возможно снижение до 0,01%). Наличие собственных средств — не менее 15% стоимости проекта.
