Во Владивостоке застройщики могут выдавать за комфорт класс далеко не самое качественное жильё, ведь официальной классификации стандарт-комфорт-бизнес-премиум не существует. Как понять, что цена квадрата справедлива, и условный "комфорт" действительно имеет право таковым называться, ИА PrimaMedia обсудило с экспертами.
Начнём с того, что официальной классификации жилья до сих пор не существует. Часто определение "комфорт" или "бизнес" — не что иное, как маркетинговая уловка, которая помогает дороже продать квадратные метры. Разницу в стоимости условных "стандарта" и "комфорта" эксперты оценивают в 20-30 тысяч рублей за кв. метр. При этом квартиры "улучшенного качества" могут находиться рядом с железной дорогой или кладбищем и не иметь лоджий и балконов.
"Понятие "бизнес", "комфорт" широко используют в маркетинговых целях, поэтому не стоит доверять рекламе. Если в доме высокие потолки и небольшое количество квартир на этаже, его уже могут назвать "комфортом", хотя критериев качественного жилья значительно больше. Изучайте рынок, сравнивайте предложения в разных районах вплоть до мелочей. Инфраструктура, транспортная доступность, планировка, высота потолков, наличие консьержа — всё имеет значение. В продаже достаточно объектов с завышенными ценами", — комментируют в "Российской гильдии риелторов".
Региональные аналитики разрабатывают собственные методики классификации, которые помогают определить справедливую цену "квадрата". В Приморье такую методику предложила отраслевая ассоциация "Альянс строителей Приморья".
"За основу взята гипотеза, что ценность жилья в конкретном месте на 50% определяется непосредственно самим жилым домом, на что застройщик имеет возможность повлиять, и на 50% — окружением вокруг дома", — поясняют эксперты.
Замглавы Минстроя рассказал, как изменится рынок жилья на Дальнем Востоке с приходом федералов Застройщики сегодня конкурируют не ценой, а качеством проектов, считает чиновник
Классификация учитывает архитектурный облик зданий и мест общего пользования, особенности квартир, благоустройство придомовой территории и прилегающую инфраструктуру. Оцениваются также "эксклюзивные" и негативные факторы.
Например, рейтинг дома автоматически повышает крупный торговый центр ближе 1,5 километра, расстояние до набережной меньше 500 метров, расстояние до муниципальной школы уровня не ниже "8 место в рейтинге ЕГЭ" менее 600 метров.
Классификация "Альянса строителей Приморья". Фото: Скриншот
Классификация "Альянса строителей Приморья". Фото: Скриншот
Негатив — это вид с окон на трубы ТЭЦ, перепад высот от входа в дом до остановки общественного транспорта более 10 метров, очистные сооружения ближе двух километров, ЛЭП ближе 200 метров. Учитывается и неблагоприятное соседство ближе 400 метров рядом с железной дорогой, четырёхполосной автодорогой, кладбищем, тюрьмой или заброшенным пустырём.
В качестве примера аналитики приводят оценку классности ЖК "Элементс", расположенного по адресу ул. Ольховая 3. Как показали расчёты, цена квадрата для этого объекта была установлена справедливая. А вот классность, по мнению экспертов, завышена. Застройщик назвал объект клубным домом. Тогда как в альянсе считают, что он больше соответствует жилью бизнес-класса. По соседству с жилым комплексом в радиусе 600 метров нет ни парка, ни леса, ни пляжа, ни сквера, ни спортивных объектов кроме баскетбольной площадки. Негативным фактором можно считать и развязку поблизости, в час пик до отказа заполненную автомобилями.
Часто региональные аналитики применяют классификацию, утверждённую национальным советом Российской гильдии риелторов (РГР). Ее разработали эксперты по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Попробуем использовать предложенную методику для оценки дома ЖК "Академгородок", который готовится к сдаче в сентябре 2022 года. Заявленный класс объекта — комфорт.
Согласно РГР, для комфорта характерно большее архитектурное разнообразие (переменная этажность, фасады, планировки), а также усовершенствованные серийные или индивидуальные проекты.
Фасадные решения ЖК "Академгородок" соответствуют этому критерию. Основной композиционной идеей в оформлении фасадов дома является стеклянная вертикаль, образованная витражным заполнением балконов.
Следующий критерий — дом построен из железобетонных панелей, бескаркасный из керамического кирпича или монолитно-ж/б-каркасный (с ограждающими конструкциями из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича и др.).
По этому пункту тоже плюс. ЖК "Академгородок" выполнен в монолитном железобетонном каркасе. Наружные стены — пеноблоки 300 мм с облицовкой навесным вентилируемым фасадом из керамогранитной плитки по подсистеме, с утеплителем из полужестких минераловатных плит толщиной 150 мм.
По классификации риелторов, потолки в доме комфорт-класса не могут быть ниже 2,7 метров. Обязательно наличие балконов.
С балконами тоже всё в порядке. А вот высота потолков в доме (без учёта лоджий) — всего 2,6 метра, ниже предельно допустимого. Напомним, что классификация не официальная, и по закону застройщик не обязан ей соответствовать.
Следующий критерий — улучшенная отделка общественных зон — соблюдается. Места общего пользования и объекты обслуживающего назначения в доме отделаны керамическим гранитом.
Далее: риелторы определили минимально допустимые площади квартир для класса комфорт:
студия — от 28 кв. метров;
1-комнатная — от 34 кв. метров;
2-комнатная — от 50 кв. метров;
3-комнатная — от 65 кв. метров;
4-комнатная — от 85 кв. метров;
5-комнатная — от 100 кв. метров.
Площадь кухни при этом не может быть меньше восьми квадратов.
До этих критериев дом немного не дотягивает. В ЖК "Академгородок" площадь "однушек" начинается от 31,65 кв. метра с зоной кухни 7,38 кв. метра. Стоит такая квартира 5,6 млн рублей. "Двушки" стартуют от 40 квадратов (с учётом лоджии — 56 кв. метров).
Но в целом квартиры производят приятное впечатление. Шикарный вид, свободная планировка довольно просторная лоджия, ограждённая светопрозрачной конструкцией. Отметим, что некоторые застройщики во Владивостоке выдают за комфорт жильё площадью 20 метров без наличия балкона.
Следующий критерий — металлические двери с домофоном в подъездах, помещение для консьержа, металлические входные двери квартир. Соответствует.
Энергоснабжение — 10 КВт на квартиру, однофазное. Отопление — центральное, радиаторы или конвекторы с терморегулятором. Соответствует.
Предусмотрено наличие типовых детских и хозяйственных площадок. Общее озеленение. Плюс. Вокруг дома будет благоустроенная придомовая территория, детская и спортивные площадки, прогулочные зоны.
Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. С этим у дома не самая лучшая ситуация. Но в стилобате предусмотрены продовольственный магазин, салон красоты, детский игровой центр, помещения для охраны и ТСЖ.
Также в жилом комплексе запроектирован подземный встроенно-пристроенный двухуровневый паркинг (место приобретается отдельно и стоит порядка миллиона рублей). Требованиям "комфорт-класса" к нежилым помещениям ЖК "Академический" удовлетворяет полностью.
А теперь главный минус — поблизости проходит железная дорога. Именно этот фактор может смутить покупателя, присмотревшего квартиру с шикарным видом.
Подводя итоги, отметим главные минусы ЖК "Академический" — отсутствие развитой инфраструктуры поблизости и железнодорожные пути на достаточно близком расстоянии.
Главный плюс — соотношение цена-качество квартир в экологически чистом районе. Более выгодное, чем, к примеру, на Патрокле. Однокомнатная 28 кв. метров с лоджией 7,1 кв. метр за 5 млн рублей в почти достроенном доме — предложение, которое стоит поискать во Владивостоке. При этом агентства недвижимости, заблаговременно выкупившие квартиры на стадии строительства, могут продавать их дешевле, чем застройщик.
Напомним, данная классификация не является официальной. И тем не менее, она помогает разобраться, насколько адекватна цена "квадрата". На сегодняшний день средняя стоимость жилья класса комфорт во Владивостоке составляет 160 тысяч рублей.
