Центробанк 27 октября повысил ключевую ставку ещё на 200 базисных пунктов, с 13 процентов до 15 процентов годовых. Для рынка недвижимости это означает удорожание ипотеки и снижение спроса. Учитывая, что застройщики Приморья выставили на продажу рекордные 1,7 млн кв. метров жилья, конкурентная борьба станет ещё жёстче. Как выгодно инвестировать в сложившейся ситуации, реально ли сэкономить на скидках от девелоперов, и что будет с ценами на недвижимость, разбиралось ИА PrimaMedia.
На миллион дороже
Первый вопрос, который волнует покупателя, насколько вырастут цены, и стоит ли покупать квартиру сейчас. До старта дальневосточной ипотеки в 2018 году квадратный метр во Владивостоке стоил в районе 100 тысяч рублей. Сегодня он стоит более 160 тысяч. Ощущение, что "завтра будет ещё дороже" — один из главных факторов, подогревающих спрос. Недвижимость в долгосрочной перспективе не дешевела никогда.
Ставки по ипотечным программам активно растут с июля, когда совет директоров Банка России поднял ключевую ставку сразу на 100 базисных пунктов — до 8,50 процентов годовых. С тех пор регулятор менял её неоднократно, а на последнем заседании 27 октября увеличил ещё на 200 базисных пункта — до 15 процентов годовых. Это означает дальнейшее удорожание кредитов, включая ипотечное кредитование. Эксперты прогнозируют рост ставок по рыночной ипотеке на 2-4,5 процента.
Застройщики сообщают об ажиотажном спросе в сентябре. Покупатели стали активнее на фоне новостей о дальнейшем ужесточении кредитной политики. В октябре спрос несколько снизился, но всё ещё оставался довольно высоким по сравнению с предыдущими периодами. После очередного роста ключевой ставки девелоперы и риелторы ожидают снижения потребительской активности.
Конечно, основным драйвером жилищного строительства остаются программы льготной ипотеки с фиксированными ставками — дальневосточная, семейная ипотека, льготная ипотека от 8 процентов (раньше была под 6,5). И здесь новострои даже перетягивают часть спроса со вторичного рынка, который не подпадает под большинство льготных программ, поясняют эксперты.
"Когда в связи со специальной военной операцией рынок существенно покачнулся, многие инвесторы выбрали более ликвидные резервы, чем недвижимость — это золото и то, что можно сразу назвать оборотным активом. При этом ипотечные программы по-прежнему стимулируют спрос, хотя ставки выросли, и ужесточились требования к первоначальному взносу. Плюс если посмотреть на фамилии заёмщиков в некоторых ЖК, мы увидим, что только 60 процентов из них — представители титульной нации, остальные — это приезжие, получившие гражданство. Спрос со стороны этой категории граждан тоже поддерживает рынок", — комментирует генеральный директор компании "Центр развития инвестиций" Марина Макеева.
Россиян обяжут сдавать квартиры в аренду по-новому Отвечать за шумных арендаторов придется собственнику жилья
Однако статистика Дом.рф показывает, что ситуация всё равно остаётся непростой. Средняя ипотечная ставка на первичном рынке в Приморье выросла на несколько процентных пункта с апреля 2023 года. И если в прошлом году можно было оформить строящуюся квартиру в ипотеку с господдержкой по ставке 6,9 процентов, сегодня такой возможности уже нет. Плюс сказывается инфляционное давление, которое влияет на стоимость стройматериалов и зарплаты строителей. В Центробанке ожидают, что в текущем году инфляция составит 7-7,5 процента.
В компании ГРЦ прогнозируют, что проекты, которые летом вышли на рынок, в среднем будут дорожать от фундамента до ввода в эксплуатацию на 15-20%, то есть квартира за 5 млн станет дороже на 750 тысяч — 1 млн рублей.
"При этом нужно учитывать фактор неопределённости. В 2019 году дальневосточная ипотека спровоцировала взрывной рост цен на жильё. В 2022 году рынок упал после начала специальной военной операции, и мы не знаем, какие потрясения ждут его завтра", — комментирует глава компании ГРЦ Сергей Косиков.
ТОП новостроек Приморья от Единого ресурса застройщиков. Фото: Фото: ЕРЗ.рф
За последнее время сегмент жилой недвижимости претерпел серьёзные изменения, отмечает эксперт. На нём практически не осталось инвесторов "купи-продай", которые в тучные 2019-2021 годы раскупали до 15% квартир в перспективных ЖК. Темпы роста цен замедлились, условия ипотечного кредитования ужесточились, покупательский ажиотаж спал, а предложение выросло до абсолютного рекорда.
По последним данным Дом.рф, в Приморье выставлены на продажу более 1,7 млн кв. метров жилья. Количество непроданных площадей составило 47 процентов в августе и превысило 1,1 млн квадратных метров.
"Предложений от застройщиков очень много. К моменту сдачи дома остаётся большое количество непроданных квартир. Застройщики могут продавать их по программам льготной ипотеки, а инвестор — не может, он вынужден уступать недвижимость с большим дисконтом от прайса застройщика. И это главная причина, почему больше не выгодно покупать жильё на стадии фундамента, чтобы быстро реализовать его после ввода дома в эксплуатацию", — поясняет Сергей Косиков.
Однокомнатные — самые ходовые
Но на рынке осталась группа инвесторов, которые приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду. Вложения в жилую недвижимость по-прежнему остаются одним из лучших способов сохранения капитала и защиты от инфляции. Самые ходовые — "однушки" площадью 30-45 квадратных метров. Об этом говорит статистика проданных квартир Дом.рф. В Приморье лидируют однокомнатные квартиры площадью 35-45 кв. метров — более 32% от объёмов продаж.
Топ девелоперов по объёмам строительства. Фото: Фото: Дом.рф
Самое востребованное жильё — класса эконом или стандарт. Например, в ЖК "Победа" компании "Восточный луч", где один квадратный метр стоит в среднем 126 тысяч рублей, на июнь 2023 года было продано 118 квартир из 312. Учитывая, что продажи стартовали в сентябре 2022 года, а сдаётся объект в 2026 году. То есть менее чем за год застройщик реализовал треть квартир. Такими темпами свободных лотов не останется задолго до передачи ключей собственникам.
Бизнес использует "последний шанс" купить недвижимость и арендовать землю во Владивостоке На рынке последние три месяца наблюдаются взрывные скачки с ростом на 934% и падения
Реальная возможность сэкономить
Однокомнатные квартиры привлекают инвесторов низким порогом входа. Однако квадрат в "однушках" стоит дороже всего — 170-200 тысяч рублей. Цены разогревает именно ажиотажный спрос на маленькие площади, и эксперты советуют присмотреться к квартирам побольше. Глава компании "Да Винчи" Алексей Исаков считает, что сейчас отличный момент для покупки квартир 60-85 кв. метров — сегмента, сильнее всего просевшего в продажах. В стрессовой ситуации рынок по понятным причинам движется в сторону меньших площадей, но любые кризисы рано или поздно заканчиваются, меняются и условия ипотечного кредитования.
"Сейчас цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры очень высокие именно из-за того, что они укладываются в требования к максимальной сумме кредита по льготной ипотеке, и на рынке много жилья большей площади по достаточно выгодной стоимости", — комментирует собеседник.
Примечательно, что на минувшем Восточном экономическом форуме (16+) обсуждалось предложение президента Владимира Путина увеличить лимит выдаваемого по дальневосточной ипотеке кредита с 6 до 9 млн рублей и распространить её на работников оборонно-промышленного комплекса. Прогнозируется, что это даст прирост заёмщиков на 10 процентов в рамках программы и сделает доступнее квартиры большей площади. Сергей Косиков ожидает, что данные меры могут заработать уже после Нового года. Соответственно, новые лимиты отразятся и на стоимости жилья.
Алексей Исаков отмечает, что застройщики меняют стратегию продаж, и приобрести недвижимость с максимальной выгодой можно не только на этапе котлована.
"Я бы рекомендовал внимательно посмотреть на объект, потому что на самом открытии продаж, как правило, застройщик тестирует рынок, и в процессе цена может меняться в зависимости от его инвестиционных целей", — советует он.
Продажи квартир — распределение по площади. Фото: Фото: Дом.рф
Действительно, по ряду объектов цены на квартиры во Владивостоке даже снижаются после ввода дома в эксплуатацию. Как такое возможно? Застройщик уже получил деньги с эскроу счетов, выполнил свои обязательства перед банками в рамках проектного финансирования, и у него больше пространства для манёвров. В том числе он может на индивидуальных условиях предоставлять скидки и особые преференции клиентам, которые, например, покупают сразу несколько объектов недвижимости.
"Периодически застройщики устраивают акции, чтобы распродать какой-то объём площадей, и это, действительно, стоит отслеживать. Агентства недвижимости, как правило, работают в партнёрстве со строительными компаниями, и о таких акциях узнают первыми. Обычно они приурочены к праздникам, или их устраивают с целью простимулировать продажи. Например, застройщик объявляет, что распродаёт в одном из проектов тысячу квадратных метров по сниженным ценам. Повезёт тому, кто успеет воспользоваться предложением", — рассказывает вице-президент Российской Гильдии Риелторов Владимир Каплинский.
Чаще всего застройщики предоставляют скидки в весенний и летний периоды, когда спрос минимален в силу сезонного фактора, поясняет Алексей Исаков. С сентября по ноябрь, и особенно в ноябре, цены находятся на пике. Как правило, это не время для самых выгодных предложений.
Общественники Владивостока выступили против многоэтажной застройки санаторной зоны Небоскребы вместо санатория вызывают негодование жителей Владивостока
Резюмируя:
— Цены на квартиры от фундамента до сдачи дома будут расти в пределах 15-20 процентов, если рыночная ситуация не изменится кардинально.
— Программы льготной ипотеки останутся главной поддержкой рынку, но условия для заёмщиков могут ужесточиться. Ориентир — на ключевую ставку Центробанка.
— Инвесторы "купи-продай" покидают рынок, потому что у застройщиков остаётся много нераспроданных квартир, доступных в ипотеку.
— Не всегда покупать квартиру на стадии фундамента выгоднее. Открывая продажи, застройщики могут тестировать рынок.
— По ряду объектов цены на квартиры даже снижаются после ввода дома в эксплуатацию.
— Скидки и акции от застройщика — реальная возможность сэкономить.
— Чаще всего застройщики предоставляют скидки в весенний и летний периоды
— Пик роста цен приходится на осенние месяцы.
— Сейчас благоприятный момент для покупки квартир большой площади.
