Активная подготовка к отопительному сезону продолжается в Приморье. Насколько муниципалитеты готовы к его прохождению, как работа управляющих компаний влияет на качество жизни собственников квартир в многоквартирных домах, что лучше выбрать УК или ТСЖ, на эти и другие вопросы ответил руководитель Государственной жилищной инспекции Приморского края Евгений Баршай.
— Евгений Александрович, вы занимаете должность руководителя инспекции с апреля 2019 года. Расскажите об основных ее функциях, а также о проблемах, связанных с состоянием жилищного фонда Приморского края и работой УК?
— Наша инспекция занимается контролем организаций, которые занимаются управлением домов, а также контролем работы Фонда капитального ремонта. В перспективе с 1 января 2020 года мы будем контролировать регионального оператора по вывозу ТБО (твердых бытовых отходов).
А проблемы как в Приморье, так и в других регионах России примерно одинаковые. Самая главная из них – сложности во взаимоотношении между управляющими организациями и собственниками жилья. Люди плохо понимают, чем занимаются управляющие компании, за что отвечают, как формируется тариф за жилищную услугу. К сожалению, зачастую и у самих УК понимание управления домом ограничивается лишь тем, что они его просто содержат. Но есть же еще и управленческие функции, которые многие УК вообще не реализуют. Например, в доме произошло аварийное отключение какого-то ресурса. Изначально это вопрос не "управляйки", а ведомства, предоставляющего этот ресурс. Но УК все равно должна быть постоянно на связи с ресурсоснабжающей организацией, контролировать выполнение восстановительных работ. Именно взаимодействие с органами местного самоуправления, в частности с администрацией города или поселка, и является управляющей функцией УК.
Что касается проблем именно с жилищным фондом, здесь все зависит от конкретных муниципалитетов. Где-то есть проблемы с домами, особенно в бывших военных частях, где в части квартир никто не проживает. Есть небольшие дома или ветхий жилой фонд, куда в принципе трудно "заманить" УК.
Особенность Владивостока в том, что в городе большое количество УК, причем, есть как крупные, так и мелкие игроки. И лицензионная комиссия продолжает выдавать лицензии, появляются новые УК. Также наблюдается определенное движение домов из одной УК в другую, и это нормально. Руководитель каждой управляющей компании должен понимать, что, если не работать качественно, то можно потерять клиентов. Я положительно отношусь к тому, что на рынок заходят новые игроки. Они могут создать определенный импульс конкуренции. Когда тебе на пятки наступают, ты по-другому начинаешь работать.
— Как вы оцениваете качество работы приморских УК?
— На работу всех УК, не только приморских, серьезно влияет несовершенство Жилищного кодекса РФ. Есть пробелы, которые не позволяют решать какие-то вопросы, производить какие-то действия или замедляют их решение. Основная доля жилищного фонда в стране – довольно "возрастное" жилье. Кроме того, сказываются 90-е и начало 2000-х годов, когда капитальным ремонтом и качественным содержанием жилья никто не занимался. Жилищный кодекс заработал лишь в 2005 году. А с 2006 года начали работать управляющие компании. До них были ЖЭКи, государственное финансирование. Этот институт создавался в России с нуля. И процесс его становления идет методом проб и ошибок. Мы с коллегами из разных регионов общаемся, делимся своими наработками. Какие-то регионы обладают опытом, который хотелось бы позаимствовать, какой-то опыт перенимают у нас. Нормальный рабочий процесс. Нащупываются шаги по оказанию более качественных услуг, улучшению жизни людей.
— Вы говорите о проблемах в коммуникации между УК и собственниками квартир. Кто по большей части виноват в сложившейся ситуации?
— К сожалению, обе стороны немного не дорабатывают. Есть, конечно, вопиющие факты, когда руководство управляющей компании просто "закрывается" от общения с адекватным, активным советом дома. Но бывает, что позиция собственников ограничивается тезисом "нам обязаны всё на блюдечке преподнести". Нет, не обязаны. Ведь когда у вас есть своя дача, вы же идете и решаете насущные вопросы. Дом — это та же собственность, только собственников несколько. И жильцам для начала между собой необходимо договориться, а потом уже выстраивать отношения с УК. В управляющих компаниях тоже могут потворствовать тому, чтобы собственники не организовывались. Хотя, как показывает практика, в домах с хорошим активом и отношения с УК выстроены, и необходимые работы проводятся намного быстрее, и качество жизни отличается от других домов в лучшую сторону.
— Расскажите, что собственники вправе требовать от управляющих компаний?
— Любой собственник вправе открыть договор и посмотреть перечень работ по содержанию жилищного фонда, за которые платится тариф, а также периодичность их выполнения. Что касается других функций УК, в книге управления отражено, что также она отвечает за все вопросы, связанные с организацией жизни дома. Это и подготовка документов, и взаимодействие с органами самоуправления.
Но собственники в свою очередь тоже должны организоваться, вовремя проводить собрания, выбрать председателя совета дома. Причем, этот совет должен стать нормальным рабочим органом взаимодействия управляющей компании и собственников. Чтобы "управляйка" не бегала за каждым собственником. Без этого невозможна нормальная работа и взаимодействие с УК.
— В начале августа трое руководителей УК в Приморье были отстранены от своих обязанностей. По каким причинам?
— Действительно, два руководителя лишились своих должностей в Находке, еще один в Лесозаводске. Они не прошли тестирование и не получили сертификат на право занимать эту должность. Причиной стала плохая организация работы, несоблюдение норм и требований жилищного законодательства. Ранее этим руководителям были выданы предписания на устранение нарушений, но они не были выполнены. Более того в Находке одна УК была лишена лицензии, сейчас также идут аналогичные суды в отношении другой компании.
— Какие нарушения со стороны управляющих компаний являются самыми распространенными?
— Основные нарушения, во-первых, связаны с содержанием домов, а во-вторых, в меньшей степени, с неправильным начислением оплаты за услуги. Что касается вопросов содержания, это невыполнение минимального перечня объемов работ, предусмотренных договором управления. В каких-то домах не выполняется только их периодичность, в каких-то — вообще работы не ведутся.
Согласно жилищному кодексу в случае возникновения аварийной ситуации УК обязана принять все меры для устранения этой аварии, а затем привести все в соответствие. Например, в инспекцию поступает очень много обращений от граждан о протекающих кровлях. Именно управляющая компания должна устранять эту проблему, а затем проводить работы, связанные с текущим ремонтом. Либо посредством управленческих действий включать дом в программу по капитальному ремонту. Например, раз в год в домах должны полностью проверяться все электрощитки и электрические соединения. Но иногда открываешь щиток, а там все настолько мхом поросло, что очевидно, что в него лет 10 никто не заглядывал. А за эти работы люди платят.
— Что вы можете посоветовать жильцам домов, недовольным тем, что капремонта по плану им ждать еще долго?
— Объясню, как дом попадает в этот план. Сначала УК подает заявку в орган местного самоуправления, который осуществляет сбор всех заявок, после чего направляет их в фонд. Если в каком-то доме существует вопиющая проблема, то для ускорения процесса включения в план прописан четкий механизм. Совет дома вместе с управляющей компанией должны определить проблему, понять, что в первую очередь необходимо сделать. После этого УК должна "побегать", поработать с органами местного самоуправления, которые формируют на основании запросов от "управляек" общую заявку и направляют ее в фонд капитального ремонта.
— Справляются ли подрядчики с планом капитального ремонта? Есть ли нарекания от населения?
— Жалобы от населения, конечно, есть. Основная проблема – Фонд не успевает выполнять все планы по капремонту в течение года. Но уже наметилась положительная динамика. Также было несколько обращений от граждан по гарантийным обязательствам после капремонта. Где-то после него всплыли недочеты, и Фонд обязывал подрядчиков их устранить. Последняя проверка закончилась буквально неделю тому назад. Выяснилось, что подрядная организация во время ливней зашла на работы по ремонту крыши, вскрыла кровлю и затопила дом полностью. А надо было либо не вскрывать кровлю, либо обеспечить ее герметичность. В итоге мы и фонду предостережение сделали, и подрядную организацию к ответу призвали. На погоду, при выполнении таких работ подрядчик обязан обращать внимание, дабы не допустить ущерба третьим лицам.
— Что вы думаете о такой форме управления многоквартирным домом, как ТСЖ?
— Это весьма интересный институт управления, но не всегда это выход. Здесь очень многое зависит от личности, которая возглавит это товарищество. Например, есть замечательный пример ТСЖ в городе Находка, оно даже было признано одним из лучших в России. Там проделана большая работа по снижению затрат, в том числе тепловой и электрической энергии, по утеплению дома. И платежи за коммунальные услуги в этом доме существенно ниже. Но при этом выше плата за жилищные услуги. В итоге, общий платеж у жильцов практически такой же, как в соседних домах. Но в сам дом заходить очень приятно, подъезды хорошо отремонтированы, в них чисто, растут цветы. Сейчас председатель этого ТСЖ готовит эксперимент по частичному переходу дома на солнечные батареи.
Но есть и отвратительные примеры ТСЖ, когда люди просто не знают, к кому обращаться за помощью, даже направляют заявления в следственные органы. Я провел несколько встреч с активами нескольких таких домов. Специалисты комиссии помогли жильцам составить правильные протоколы в соответствии с жилищным законодательством.
Повторюсь, во главе ТСЖ, равно, как и управляющей компании, должен стоять профессионал. Опять же, чем меньших размеров дом, чем он "старше", тем тяжелее будет товариществу собственников жилья. В рамках управляющей компании определенные вещи решать проще. А вот в новостройках организовывать ТСЖ неплохо. Главное, следить за содержанием дома, вовремя устранять мелкие недочеты, чтобы они не превращались в глобальные проблемы.
— Расскажите о подготовке к отопительному сезону. Как идут работы?
— Активная подготовка к отопительному сезону 2019 — 2020 года в крае сейчас находится на финальной стадии. И это не только промывка и опрессовка систем, но и работы по укреплению теплового контура. Это окна подъездов, входная группа, их утепление. Работа ведется в рамках государственной программы Приморского края "Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края".
Среди муниципальных образований Приморья есть и передовики, у которых все работы проводятся вовремя, но есть и отстающие, на сегодняшний день таковых восемь. Например, в пятницу, 20 сентября, мы проведем выездной штаб по подготовке к зиме в Хасанском районе, где у нас есть поселения, к отопительному сезону неготовые. Так, в Посьетском городском поселении все дома готовы к зиме, а в Краскино у 14-ти домов паспортов готовности пока нет. Также мы будем оценивать, как муниципалитеты в Приморье организовали подготовительные работы, как отработали управляющие компании. У нас стоит задача, чтобы каждый дом был полностью подготовлен к отопительному сезону. Особое внимание будет уделяться домам, у которых пока нет управляющих организаций. У нас в крае более 900 домов, жильцы которых не определились со способами управления. Они находятся на отдельном счете и на отдельном "карандаше". По ним подготовку к зиме осуществляли непосредственно муниципалитеты.
Кстати, к марту 2020 года у нас будет составлен и обнародован рейтинг управляющих компаний Приморского края, в качестве мотивации для УК, чтобы им было к чему стремиться и развиваться.
