Проблема беспрецедентно высоких цен на рынке жилой недвижимости в городах Приморского края волнует не только общественность, но также и представителей власти региона и самих девелоперов. На сегодняшний день, застройщиками Владивостокского городского округа уже заложено большое количество проектов, реализация которых рассчитана в 2023-2024 годах. Это позволит увеличивать темпы строительства и объемы вводимого в эксплуатацию нового жилья ежегодно. Насыщение рынка квартирами — вот ключевой фактор, который станет важнейшим в разрезе снижения цен на жилую недвижимость в столице ДФО. О "тернистой дороге" на пути к доступным квартирам и других аспектах строительной отрасли Приморья ИА PrimaMedia рассказали девелоперы в преддверии своего профессионального праздника, Дня Строителя, который отрасль отметит в воскресение, 9 августа.
Насильно цены не "срезать"
На сегодняшний день, разница в себестоимости возведения жилья во Владивостоке по сравнению с тем же Новосибирском не превышает 10-15%, тогда как стоимость готового "квадрата" в столице ДФО различается на 50-60% в сторону увеличения, признаются девелоперы. Высокая стоимость "квадратного метра" складывается из ряда факторов. В первую очередь, речь идет о неудовлетворенном спросе населения, сформированном недостаточным ростом объемов строительства. Дефицит новостроек стал следствием общей стагнации в строительной отрасли региона, продолжающейся несколько лет подряд. Но в 2020 году ключевые моменты, тормозящие застройку, вышли на качественно новый уровень обсуждения с представителями власти города и края, что уже дает положительные результаты.
"Самое главное наше достижение за минувший год — это выстраивание понятного, конструктивного диалога между застройщиками и властью. В рамках ВКС с губернатором мы регулярно обсуждаем общую проблематику строительной отрасли в целом и точечные вопросы девелоперов — отдельно. Радует, что само взаимодействие между застройщиками и представителями органов власти перешло на новый уровень: нас слышат, нас понимают, мы работаем над общей задачей конечная цель которой — насыщение рынка новыми, комфортными и главное доступными квартирами для населения", — рассказывает Владимир Исаков, председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации.
На сегодняшний день члены Ассоциации уверены, что объемы вводимого в эксплуатацию нового жилья в ближайшие 2-3 года будут расти ускоренными темпами. Этому поспособствует, в том числе, и ожидаемое появление новых подрядных организаций, ресурсы которых позволят выполнять большие объемы работ. И как раз на фоне реализации заявленных проектов цена, при насыщении рынка, начнет постепенно стабилизироваться. Какими-то иными, насильственными способами, стоимость квартир демпинговать невозможно.
Борис Поздняков, председатель совета директоров группы компаний "Эскадра":
"Никакие рекомендации "сверху" ситуацию ценовой политики недвижимости, в глобальном понимании, изменить не смогут. Новые квартиры подешевеют только в условиях увеличения объемов строительства и здоровой конкуренции между девелоперами. Конечно, через несколько лет, когда вводимые сегодня первые проекты будут реализованы, стоимость "квадрата" немного стабилизируется. Но ощутимое снижение цен произойдет не ранее чем через 10-15 лет, а полное переформатирование рынка — только лет через 30".
О выравнивании цен путем насыщения рынка новой жилой недвижимостью девелоперы говорят довольно часто. Но что еще подтолкнет вектор стоимости "квадрата" по направлению вниз?
Этому способствуют...
Во-первых, регулированию ценовой политики жилого сектора будет способствовать достижение определенных договоренностей с администрацией о возможной компенсации застройщикам стоимости сетей и дорог. Это позволит снизить себестоимость строительства объектов и также сыграет свою положительную роль в ценообразовании на рынке новостроек. Как отмечает Владимир Исаков, по данному вопросу диалог с властью переходит в активную фазу.
Во-вторых, губернатор края Олег Кожемяко выразил инициативу, касающуюся выставления участков на аукцион со стоимостью, включающую дополнительные расходы по технологическому присоединению. Девелоперы единодушно поддержали главу региона, отметив, что это позволило бы застройщикам более точно прогнозировать финансовые вложения что, соответственно, положительно отразилось бы на стоимости конечного продукта.
В-третьих, сделаны первые шаги в решении проблем КОТ (комплексное освоение территории), которому благоприятствует, в том числе, и возможность покупки свободных участков земли через аукционы, проводимые Домом РФ. На сегодняшний день, появились реальные возможности для строительства в районе Патрокла, Зеленого угла и Снеговой Пади. На данных территориях уже заявлено большое количество домов и ведется проектирование социальной инфраструктуры. Кроме того, администрация города готовит порядка 30 участков под застройку, что дает девелоперам дополнительные перспективы в части увеличения объемов строительства в ближайшие годы.
"Очень хороший потенциал для застройщиков, на мой взгляд, представляют участки, расположенные вдоль объездной трассы — в районе острова Русский, Де-Фриза, аэропорта — там, где можно осуществлять комплексную застройку", — дает собственную оценку Олег Пикалов, генеральный директор ООО "Стройзаказ", добавляя, что "в чистом поле строить проще и эффективнее: нет митингов, инициированных обиженными жильцами ближайших домов, нет "войны" с чиновниками, а есть только грамотные действия в правовом поле, позволяющие осуществить поставленные застройщиками цели".
Кстати, о митингах...
Еще год назад любой житель Владивостока, недовольный запланированным строительством, мог на основании протеста остановить практически любую застройку в городе. Сегодня "правила" немного изменились.
Борис Поздняков пояснил, что не так давно была создана специальная рабочая группа, через которую практически все застройщики проходят детальное согласование проектов на предмет проработки самых разных деталей — от запланированных зеленых насаждений, до подвода дорог к будущим жилым объектам. "Учитывается и социальная обстановка, сформированная жителями близ прилегающих к строительной площадке домов. Если граждане выражают недовольство, застройщику рекомендуется сформировать адекватное общественное мнение, одним словом, мирно договориться с населением. И если 50% жителей бунтарских настроений не придерживается, то решение о разрешении строительства на данной территории администрацией города принимается в пользу застройщика", — рассказал девелопер.
Еще одним практичным механизмом, при реализации которого не только ускорится развитие строительства в Приморье, но и частично решатся важнейшие социальные вопросы региона, застройщики называют введение практики выставления аукционных участков не за деньги, а за "квадратные метры". "После сдачи жилых объектов в фонд города, власть должна их распределять между представителями бюджетных учреждений, инвалидами, многодетными семьями и так далее. Тем более, вектор в этом направлении уже задан: не так давно Дом РФ реализовал земельный участок на Патрокле, расчет за который был осуществлен "квартирами" в будущих домах. Эту практику необходимо закрепить", — поясняет Владимир Исаков.
Также, важнейшим аспектом для нормализации работы отрасли может стать корректировка Генплана и правил землепользования, которая проводится в текущее время. По мнению представителей строительной отрасли, эта практика должна быть ежегодной, так как она позволит динамично менять территориальные зоны, вовлекая новые участки в застройку.
Сегодня девелоперы отмечают, что в непростых условиях карантина и пандемии рынок недвижимости не только сохранился, но даже подрос — спрос на жилье еще больше чем до коронавируса опережает предложение. Этому способствует и льготная ипотека под 2% — беспрецедентный и пока единственный такого рода механизм в мире, стимулирующий покупательскую активность, и закон о проектном финансировании, дающий уверенность потребителю в прозрачности сделок с недвижимостью, и понимание людьми того, что инвестиции в покупку квартиры сегодня — одни из самых надежных, потому что время всеобщего переформатирования рынка, когда дефицит жилья канет в прошлое и стоимость квадрата значительно снизится, наступит не скоро.
В целом, застройщики уверены, что высокая стоимость жилой недвижимости во Владивостокском городском округе может быть стабилизирована только при условии насыщения рынка достаточным количеством жилых объектов и здоровой конкуренцией между девелоперами, которые сумеют консолидировать спрос и предложение без применения спекулятивных махинаций.
"Буквально через несколько лет грамотный подход в работе девелоперов и власти даст хорошие плоды в части капитализации застройщиков, увеличения объемов строительства и, как следствие, положит начало процесса нормализации в ценовой политике квадратного метра на территории Приморского края", — отмечает Владимир Исаков.
